Bespravna gradnja predstavlja višedecenijski problem u Srbiji koji je zakonodavac više puta pokušavao da reši zakonima o legalizaciji i ozakonjenju objekata. Poslednji veliki pokušaj bio je Zakon o ozakonjenju objekata iz 2015. godine, koji je uveo poseban postupak kao trajno rešenje za veliki broj nelegalno izgrađenih objekata. Ipak, i nakon deset godina njegove primene, rezultati nisu u potpunosti ispunili očekivanja, a nova bespravna gradnja nije zaustavljena.
I pored jasne namere države da se bespravno izgrađeni objekti uvedu u pravne okvire i time omogući vlasnicima da svoja prava koriste u punom obimu, problem je i dalje prisutan. Pravna nesigurnost, otežani promet nepokretnosti, problemi pri nasleđivanju i nemogućnost korišćenja objekata kao sredstva obezbeđenja kredita, stvaraju dodatni pritisak na građane koji u tim objektima žive, ali ih pravno ne poseduju.
Prema podacima iz katastra nepokretnosti, u Srbiji je trenutno evidenciji približno 4,9 miliona nepokretnosti, dok se oko 4,8 miliona nalazi van zvaničnih registara. Od tog broja, oko 2,1 milion objekata je nelegalno izgrađeno, dok je približno 2,7 miliona legalno sagrađeno, ali nije upisano u katastar.
Upravo zbog ovakvog stanja, zakonodavac je pripremio novi model kroz Predlog zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, koji predviđa ubrzani, centralizovan i digitalizovan postupak evidentiranja i upisa objekata.
Cilj novog zakona jeste da se svi nelegalizovani objekti najpre evidentiraju, a zatim i upišu u katastar nepokretnosti na faktičke vlasnike. Predmet evidentiranja obuhvata širok spektar objekata: od onih izgrađenih bez građevinske dozvole, preko adaptacija i rekonstrukcija, do objekata podignutih u vreme kada dozvole nisu bile propisane, kao i infrastrukturne instalacije i zemljište ispod objekta.
Uslov za evidentiranje jeste da se objekti nalaze na građevinskom zemljištu i da su vidljivi na satelitskim snimcima ili u bazama podataka Agencije za prostorno planiranje i urbanizam i Republičkog geodetskog zavoda.
Posebno je naglašeno da će objekti izgrađeni na javnim površinama, zaštićenim zonama, vodnom dobru ili u pojasu eksproprijacije autoputeva, kao i objekti nepoznatih investitora, po sili zakona preći u svojinu Republike Srbije.
Važno je istaći da upis u katastar ne podrazumeva i garanciju tehničke ispravnosti objekta. Država ne preuzima odgovornost za bezbednost objekta, već ona ostaje na vlasniku i investitoru.
Upravo na ovu činjenicu upozorava i stručna javnost i advokat za imovinsko pravo.
„Bespravna izgradnja objekata predstavlja višedecenijski problem u Srbiji koji, uprkos višestrukim pokušajima zakonodavca da ga reši, i dalje ozbiljno narušava pravnu sigurnost u imovinsko-pravnim odnosima. Nelegalizovani objekti faktički ne postoje u pravnom prometu, što blokira njihovu prodaju, opterećenje, nasleđivanje i korišćenje kao sredstva obezbeđenja. Građani često nisu svesni da nelegalizovana nepokretnost ne može biti predmet pravno sigurne kupoprodaje. Bez upisa u katastar i legalnog statusa, vlasnik formalno nema puno pravo raspolaganja nad objektom, što može dovesti do ozbiljnih problema i dugotrajnih sudskih sporova. Upravo je novi zakon pokušaj da se ovaj problem sistemski i trajno reši kroz digitalizovanu i centralizovanu evidenciju, ali odgovornost za bezbednost objekta i eventualnu štetu i dalje ostaje na vlasniku“, ističe advokat Milutin Radoičić iz advokatske kancelarije Radoičić & saradnici.
Postupak evidentiranja sprovodiće se putem digitalne platforme, uz upotrebu savremenih tehnologija i 3D modela objekata. Vlasnici podnose elektronsku prijavu za svaku nepokretnost posebno. Ukoliko postoje tehnički nedostaci, podnosiocu se ostavlja rok od 30 dana za ispravku.
Troškovi evidentiranja određeni su po zonama i broju stanovnika, a kreću se od 100 evra u manjim opštinama do 1.000 evra u ekstra zonama Beograda. Međutim, zakon predviđa i značajne olakšice za socijalno ugrožene kategorije, samohrane roditelje, porodice sa više dece, lica sa invaliditetom i korisnike socijalne pomoći, koji su u određenim slučajevima oslobođeni plaćanja naknade.
Za pomoćne i ekonomske objekte do 500 m² naknada se ne plaća, dok se za objekte veće površine plaća 10 evra po kvadratnom metru.
Novi zakon predviđa stroge mere za objekte koji budu bespravno izgrađeni nakon njegovog stupanja na snagu. Takvi objekti će, po sili zakona, prelaziti u svojinu države ili će biti uklonjeni, ukoliko to nije u interesu Republike Srbije.
Cilj predloženog zakona je konačno rešavanje problema bespravno izgrađenih objekata i stvaranje uslova za pravno sigurnije tržište nepokretnosti. Građanima se pruža poslednja realna prilika da svoje objekte uvedu u legalne tokove, dok se istovremeno zatvara prostor za dalju nelegalnu gradnju.
Ukoliko ste vlasnik bespravno izgrađenog objekta, stručna pravna pomoć je od ključnog značaja kako biste ispoštovali sve zakonske procedure i osigurali pravnu sigurnost svoje imovine.